جلوگیری از جهش قیمت در بازار ملک - مجله کوروش بزرگ

به گزارش گروه رسانه های خبرنگاران، معدل یک سال 93 قیمت مسکن در تهران، براساس اطلاعات سامانه رهگیری معاملات املاک، از تثبیت بهای فروش آپارتمان ها در خاتمه سال گذشته و عقب نشینی نرخ ها به 12 ماه قبل خبر می دهد و در عین حال انتظارات موجود برای سال جدید را به صورت مشروط تایید می نماید.

در پایتخت، طبق جدیدترین آمارهای رسمی، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در خاتمه اسفند پارسال به 4 میلیون و 234 هزار تومان رسید و با کمتر از 3 درصد افزایش نسبت به بهمن، مشابه قیمت های فروردین93 شد. هم اکنون مطابق آنچه در بنگاه های املاک، برای فروش آپارتمان ها تعیین قیمت و در مبایعه نامه ها درج می گردد، سطح قیمت ها در سال جدید نه تنها به روز نشده که کپی نرخ های یک سال پیش است!

بازگشت قیمت مسکن به سطح 12 ماه گذشته، بعد از تخلیه حباب طی نیمه اول 93 -که به صورت ریزش های 5، 0 تا 7 درصدی در بعضی ماه ها رخ داد- و همچنین کندشدن شتاب کاهش در نیمه دوم، رخ داده است.

این عقب نشینی موجب شد، نرخ بازدهی سرمایه گذاری های ملکی در سال93 بدون آنکه سود یا زیانی متوجه سرمایه گذاران کند، به صفر برسد و معدود خریداران سرمایه ای ملک را از انتخاب این بازار برای سرمایه گذاری پشیمان کند.

مدیر کل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن روز گذشته در گفت وگو با دنیای اقتصاد، درباره شرایط جدید حاکم بر بازار ملک گفت: آرامشی که طی سال گذشته در این بازار برقرار شد مدیون تقویت نرخ سود سپرده های بانکی تا سطح 22درصد و جذب نقدینگی توسط سیستم بانکی بود. سود بالاتر از تورم در بانک ها باعث شد نقدینگی از بازارهایی همچون ارز و سکه و مسکن که معمولا در دوره هایی، به محل اصلی سفته بازی تبدیل می گردد، فاصله بگیرد و به بازار پول به عنوان تنها بازار جذاب در مقایسه با 4 بازار دیگر- بورس، مسکن، ارز و طلا- سرازیر گردد. علی چگینی با بیان اینکه، بازار پول در سال93 با پرداخت سود اسمی 22درصد به سرمایه گذاران، جذابترین بازار شناخته شد، توضیح داد: رتبه اول بازار پول در ارایه بیشترین نرخ بازدهی به سرمایه گذاران، بازار مسکن را باوجود کاهش قیمت، از ورود خریداران سرمایه ای مصون نگه داشت.

مدیر کل اقتصاد مسکن با اشاره به سهم بالای هزینه های تامین مسکن در سبد مصرفی خانوار و تاثیرگذاری تورم مسکن بر نرخ تورم عمومی، اضافه کرد: در شرایطی که دولت کماکان بر کاهش بیشتر نرخ تورم از حدود 15 درصد کنونی، تاکید می نماید و بنا دارد شتاب افزایش قیمت ها را باز هم کاهش دهد، ضروری است جذابیت بازار پول و همین طور بازار سرمایه برای سرمایه گذاران حفظ گردد تا نیروی دافعه سال گذشته بازار ملک برای حرکت نقدینگی به این سمت، در سال94 نیز از توان لازم برخوردار باشد.

سه پله تغییر در نرخ بازدهی مسکن

به گزارش دنیای اقتصاد، بازدهی بازار مسکن در خاتمه نیمه اول 93 تحت تاثیر سرعت ریزش قیمت ها، تا منفی 4 درصد هم پیش رفت اما در خاتمه بهمن، ریزنوسانات مثبت در بعضی ماه ها -4، 0 تا 6، 0 درصد افزایش قیمت- سبب جبران این زیان شد طوری که نرخ بازدهی 11ماهه -ارزش واحدهای مسکونی در خاتمه بهمن93 نسبت به ابتدای فروردین93- به منفی 8، 1 درصد رسید. در خاتمه اسفندماه نیز به دلیل جابجایی شب عید، چون میانگین قیمت آپارتمان 6، 2 درصد نسبت به بهمن افزایش یافت، دامنه زیان بازار مسکن باز هم کمتر و نرخ بازدهی 12 ماهه عملا صفر شد.

رخداد بهتر از بازگشت قیمت

در حال حاضر اگر چه متوسط ارزش معاملاتی واحدهای مسکونی در شهر تهران با قیمت های سال گذشته همین موقع، برابر شده اما میانگین 12 ماهه قیمت در یک سال93 معادل 7، 4 درصد نسبت به یک سال92 افزایش پیدا نموده است که البته این میزان رشد سالانه قیمت مسکن نیز در قیاس با جهش 50درصدی در یک سال91 و همچنین صعود 30درصدی در یک سال92، کاملا ناچیز بوده و نشانه ای از تخلیه حباب دو سال گذشته، در سال 93 می تواند باشد.

کارنامه قیمت ها در سال93، از یک رخداد امیدوارکننده دیگر نیز خبر می دهد و آن افت قابل توجه ارزش واقعی آپارتمان های مسکونی است.

باوجود افزایش حدود 5 درصدی میانگین قیمت اسمی مسکن در یک سال93، قیمت واقعی آپارتمان که براساس نرخ تورم عمومی سنجیده می گردد، 9درصد در سال گذشته سقوط کرد. این به آن معنی است که از ارزش دارایی های ملکی افراد در سال 93 در مقایسه با رشد ارزش سایر کالاها و خدمات، 9 درصد کاسته شده است.

در تحلیل این اعداد و ارقام می توان گفت که گروهی که سال گذشته با هدف سوداگری و سرمایه گذاری اقدام به خرید آپارتمان کردند نه تنها در خاتمه سال، به لحاظ اسمی، ریالی از بابت افزایش قیمت، سود به دست نیاوردند که حدود یک دهم از ارزش واقعی دارایی شان نیز کم شده است.

آینده سطح کهنه قیمت ها

پیغام دومی که معدل قیمت مسکن سال 93 در بطن خود دارد متوجه تقاضای مصرفی است. این گروه که سراسر پارسال به انتظار کاهش بیشتر قیمت، از خرید صرف نظر کرد، هم اکنون می تواند با نرخ های فروردین93، آپارتمان معامله کند.

با این حال آنچه در ابتدای سال جدید باید مدنظر متعاملین مسکن قرار بگیرد، جهت آینده منحنی تغییرات قیمت است. آنالیز های دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی در این باره نشان می دهد: موقعیتی که هم اکنون بازار مسکن در آن قرار گرفته است، نقطه استراحت قیمت به حساب می آید. سطح فعلی قیمت مسکن بعد از 21 ماه ریزش، وارد محدوده ای شده که براساس دوره های تجاری رکود-رونق چند سال گذشته و یکسری پارامترهای اثرگذار بر آن از جمله نرخ تورم، برای مدتی در همین موقعیت باقی خواهد ماند. نقطه استراحت قیمت مسکن شرایطی است که اگر از جانب عوامل برون زا، تحریک نگردد فرایند نوسانات قیمت واقعی آپارتمان را لااقل تا نیمه سال جاری، همچنان در شیب منفی -رشد کمتر از نرخ تورم- نگه می دارد. یکی از این فاکتورها، سرنوشت نرخ سود بانکی است که کاهش آن ممکن است به تغییر جهت نقدینگی منجر گردد.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در این باره معتقد است: با توجه به کمبود منابع در بانک ها برای پرداخت تسهیلات بلندمدت به بخش هایی از جمله بخش مسکن، برنامه تنظیم نرخ سود باید به گونه ای باشد که این منابع محدود با خطر پسرفت روبه رو نگردد. مدیر کل اقتصاد مسکن درباره آینده قیمت مسکن نیز گفت: فرایند تغییرات قیمت واقعی مسکن در تهران از مهر سال92 با رفتن به سطح زیر نرخ تورم، حالت کاهشی به خود گرفت و اگر چه در طول این ماه ها، قیمت اسمی در بعضی ماه ها افزایش یافت اما نرخ رشد نقطه ای قیمت مسکن در مقایسه با تورم نقطه به نقطه، همیشه کمتر بوده است. از آنجا که جهت رشد منفی قیمت واقعی مسکن معمولا دو سال به طول می انجامد، انتظار این است که تا نیمه سال جاری، شرایط فعلی ادامه داشته باشد.

ماه های گران و ارزان

در سال93، بیشترین سطح قیمت مسکن در خردادماه رقم خورد. در این ماه، میانگین ارزش معاملاتی آپارتمان های مسکونی به مترمربعی 4 میلیون و 350 هزار تومان رسید. کمترین سطح قیمت نیز در ماه فروردین رخ داد که در آن، میانگین قیمت هر متر واحد مسکونی فروخته شده در تهران معادل 3 میلیون و 890 هزار تومان شد. همچنین بیشترین رشد ماهانه قیمت به مقدار 4، 6 درصد در اردیبهشت و بیشترین افت ماهانه نیز به اندازه3، 7 درصد در فروردین رقم خورد.

منبع: دنیای اقتصاد

خبرنگاران: انتشار مطالب خبری و تحلیلی رسانه های داخلی و خارجی لزوما به معنای تایید محتوای آن نیست و صرفا جهت اطلاع کاربران از فضای رسانه ای بازنشر می گردد.

بازگشت به صفحه سایر رسانه ها